สินเชื่อบ้าน (Home Loan / Mortgage) คือ เงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อซื้อบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ โดยใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นหลักประกัน ระยะเวลาผ่อนชำระได้นานสูงสุด 30-40 ปี
การคำนวณค่าผ่อนบ้านใช้วิธีดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Reducing Balance) ซึ่งดอกเบี้ยจะคำนวณจากยอดเงินต้นคงเหลือในแต่ละงวด ทำให้ช่วงแรกจ่ายดอกเบี้ยมาก เงินต้นน้อย แต่ช่วงท้ายจ่ายเงินต้นมากขึ้น
ค่าผ่อนบ้านรายเดือนคำนวณจากสูตรดอกเบี้ยลดต้นลดดอก:
M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ - 1]ตัวอย่าง: กู้ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6.5% ผ่อน 30 ปี
ค่าผ่อนต่อเดือน ≈ 18,960 บาท — ดอกเบี้ยรวม ≈ 3,825,600 บาท
ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมี 2 ประเภทหลัก:
Ad Space
โดยทั่วไปธนาคารให้กู้ได้ประมาณ 40-70 เท่าของรายได้ต่อเดือน หรือค่าผ่อนไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ ตัวอย่าง: รายได้ 30,000 บาท/เดือน ค่าผ่อนไม่ควรเกิน 12,000 บาท
ส่วนใหญ่ผ่อนได้สูงสุด 30 ปี บางธนาคารอนุญาตถึง 40 ปี แต่อายุผู้กู้ + ระยะเวลากู้ ต้องไม่เกิน 65-70 ปี
เป็นวิธีคำนวณดอกเบี้ยจากยอดเงินต้นคงเหลือ ทุกครั้งที่จ่ายค่างวด ดอกเบี้ยจะลดลงเพราะเงินต้นลดลง ต่างจากดอกเบี้ยคงที่ (Flat Rate) ที่คิดจากเงินต้นเต็มจำนวนตลอด
ควร Refinance เมื่อครบช่วงดอกเบี้ยคงที่ (ปกติ 3 ปีแรก) หรือเมื่อดอกเบี้ยตลาดลดลงมากกว่า 1% จากอัตราปัจจุบัน โดยคำนวณค่าใช้จ่ายในการ Refinance ด้วย
คุ้มมาก โดยเฉพาะช่วงแรกๆ ของสินเชื่อ เพราะดอกเบี้ยคำนวณจากยอดคงเหลือ การโปะ 100,000 บาทในปีแรก อาจลดดอกเบี้ยได้หลายแสนบาทตลอดอายุสินเชื่อ
ค่าประเมินราคา 2,000-5,000 บาท, ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้, ค่าอากรแสตมป์ 0.05%, ค่าประกันอัคคีภัย, และค่าประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA)
ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) จะล็อกอัตราไว้ในช่วงแรก (ปกติ 1-3 ปี) จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ส่วนดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) จะเปลี่ยนแปลงตามอัตรา MRR/MLR ของตลาด ดอกเบี้ยคงที่ให้ความแน่นอนในการผ่อนชำระ แต่อาจสูงกว่าในช่วงแรก
เตรียมสลิปเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน, สเตทเมนต์บัญชีธนาคาร, หนังสือรับรองการทำงาน, บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, และสัญญาจะซื้อจะขาย นอกจากนี้ควรมีประวัติเครดิตที่ดี หลีกเลี่ยงหนี้บัตรเครดิตและการชำระล่าช้าก่อนยื่นกู้
เครื่องมือนี้ใช้เพื่อการประมาณการเบื้องต้นเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยจริงอาจแตกต่างตามเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร กรุณาติดต่อธนาคารโดยตรงสำหรับข้อมูลที่แม่นยำ